缺陷责任期满，承包人可以依合同和工程质量保证金规则请求返还应退余额；发包人不能只以“以后还可能漏水”为由无限期扣留。但保证金退回，也不代表所有保修责任终止。处理争议时，应分别核算返还时间、实际预留金额、已经成立的维修扣款和逾期责任。
本篇面向建设工程施工合同中的质量保证金争议，按截至2026年9月8日核验的规范整理。投标保证金、履约保证金和商品房业主缴纳的专项维修资金性质不同，不能直接套用本文计算方法。
把三个期限分开：缺陷责任期、返还期限与保修期
质量保证金是在工程款中预留、用于保障缺陷责任期内维修的资金。管理办法规定，缺陷责任期一般为一年，最长不超过两年，由双方约定；保证金何时返还，还要看合同约定的申请、核实及返还安排。计算时不要只看到“质保两年”四个字，要读清楚它指向何种义务。
保修期则与具体工程类别和法定最低期限有关。例如正常使用条件下，屋面防水以及有防水要求的卫生间、房间、外墙面防渗漏最低保修期为五年；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为两年；地基基础与主体结构对应设计文件规定的合理使用年限。两年的保证金安排，不能把依法应承担的五年防水保修缩短为两年。
反过来，存在五年防水保修，也不能当然把全部质量保证金扣到第五年。建工司法解释（一）明确，返还质量保证金不影响承包人继续履行合同或法律规定的保修义务。这一规则同时保护应退资金和后续维修请求，双方应分别履行。
正常竣工与拖延验收，起算证据不同
先找合同约定的保证金返还期限及验收资料。已通过竣工验收的，按照约定和适用规则确定；没有约定返还期限的，司法解释规定自通过竣工验收之日起满两年，可以请求返还。这里“不约定时两年”不能随意改成从开工、最后一笔付款或者承包人单方称完工之日起算。
因发包人原因没有在约定期限验收的，司法解释对提交竣工验收报告九十日后的起算作了专门规定：有约定返还期限的，在该期限届满时判断返还；没有约定的，自该九十日后起满两年。需要证明报告真实提交、已具备相关条件及拖延原因，不能由承包人发一封标题为“验收报告”的邮件就当然完成全部证明。
因承包人原因导致不能按期验收，与发包人拖延验收的处理不同。工程已被使用的，还需核查实际交付、使用范围及验收状态，不能仅凭“有人进场”推定整个工程都完成了验收和保证金起算。建立日期表时，应把报告提交、签收、验收合格、转移占有和合同约定付款节点分别记载。
工程中途解除，2026年新解释怎么处理
2026年建工司法解释（二）第十四条规定，施工合同解除后，承包人主张以其应得工程价款为基数计算预留质量保证金，应予支持。返还期限从承包人退场之日起算；合同在退场后才解除的，从解除之日起算。不能还用尚未施工的全部合同总价作为当然基数，也不能不看解除时间一律从最早离场日计算。
合同无效且工程未完工的，解释另行规定以应得折价补偿款为基数，并从退场日起算返还期限。有效合同解除与无效且未完工属于不同前提，应结合合同效力、已完工程和退场证据分别判断。该新解释适用于2026年6月30日施行后法院新受理的一审建工合同纠纷案件，处理存量诉讼时须核对受理时间。
退场前宜通过交接记录、双方确认的工程量、现场照片及必要的证据保全固定施工状态。否则日后出现质量问题，可能很难区分本方施工、后续承包人续建及使用维护的影响。现场资料的移交与质量保证金请求也应分别依法处理。
应退多少：从实际扣留记录核算，而不是只乘一个比例
管理办法要求质量保证金预留总比例不高于工程价款结算总额的百分之三。实践中应同时核对合同、结算价和实际扣留：有些款项虽在财务记录中都叫“保证金”，实际上还包含履约担保或其他暂扣款，必须分清性质，避免重复主张或漏掉款项。
可按“累计实际预留—已经返还—有依据的扣款”列示应退余额，并单列尚有争议的扣款。举例说明：假设结算价一千万元，约定预留百分之三，实际预留三十万元，已返还十万元，双方确认的合理维修扣款两万元，则按这些既定事实计算的待退本金是十八万元。若两万元维修费未获确认，不能在承包人的计算表中直接当成无争议扣款。
若采取银行保函替代现金预留，应查看保函的期限、返还或解除条件及是否重复担保，不能把保函金额当成已由发包人实际收取的现金再请求“退钱”。合同关于比例和基数发生争议时，应列出不同计算结果及各自依据。
发包人提出维修扣款，至少说明五件事
第一，具体缺陷是什么、在何处；第二，为什么由该承包人负责；第三，何时通知维修并给了什么合理安排；第四，承包人是否拒绝或未在合理期限修复；第五，实际修复项目、支出及金额是否合理。只有一张总额发票或一句“物业说质量不好”，通常不足以完整说明这五项。
2026年解释第十六条规定，因承包人原因质量不符合约定，发包人未通知修复，就请求判令承包人先行支付修复费的，不予支持；承包人拒绝修复或者合理期限内未修复至约定标准，发包人修复后请求合理费用的，应予支持。现实中的紧急处置、已经发生的损害等，还需结合具体请求及其他规则审查，不能把该条泛化为任何情况下都可任由险情扩大。
承包人收到通知后应及时核查、书面回复并记录现场情况。认为缺陷由设计、甲供材料、其他施工人或使用维护造成的，应提供相应证据，不能简单不回应。由他人原因造成的缺陷，管理办法规定发包人不得从承包人的保证金中扣除相关费用。
已经证明合理发生的维修费与为不确定未来风险估留的大额费用，应分别判断。真实的维修责任可能超过保证金余额，返还保证金也不免除依法成立的超额损失责任；但不能反过来以可能超额为由拒绝退还任何无争议余额。
返还申请与催告，写清金额、日期和附件
书面申请可列明合同和项目、预留金额及流水、返还期限如何计算、已完成维修情况、主张的本金和收款账户，并附结算、验收或退场等依据。通过约定渠道送达，保留内容、收件人与日期。对方有异议时，请其逐项说明扣款事实和凭证，而不是只留下电话中的争执。
管理办法规定，收到申请后十四天内应会同承包人核实；无异议按约定返还，没有约定或约定不明的，核实后十四天内返还。收到申请十四天不答复，经催告后十四天仍不答复的，视同认可返还申请。适用时要保留首次申请和后续催告的各自送达证据，不能把一次催款等同于完成全部程序，也不能把部门管理规则当作无需审查合同和事实的自动扣款授权。
本金之外的利息，区分合法预留与逾期占用
保证金在合同允许预留期间是否计息，先查双方约定；返还期限已届而无依据继续占用，则另行分析逾期责任。不能因为合同写“保证金不计息”，就不加分析地认定逾期占用也永远无责任；同样，不能将全部预留期间直接按逾期工程款计息。
主张时应明确本金、到期日期、利率或违约金依据、已付款抵扣和截止日期，避免对同一期间的同一损失重复计算。诉讼或仲裁还应按有效争议解决条款选择程序；对于对方提出的维修反请求，需要同步准备质量责任和支出证据。
咨询前准备合同质保条款、预留及返还流水、验收或解除退场材料、维修通知与处理记录、申请和催告凭证，通常比只提供“被扣了多少年”更能判断可请求金额。涉及工程款尚未结算的，可结合审计迟延与工程款请求指南分别处理结算和保证金。
核验依据
建工司法解释（一）第十七条等；2026年建工司法解释（二）第十四至十六、二十三条；建设工程质量保证金管理办法；建设工程质量管理条例第四十、四十一条。本文为一般法律信息，不预设具体项目的质量或责任结论。