公开案例研究。最高人民法院发布的某通讯公司与某实业公司房屋买卖合同纠纷案，没有披露具体案件地区及案号。争议起于一份约定以后再商定正式合同的购房文件，随后双方出现付款与交房行为。分析重点在于后来发生的履行是否改变最初预约关系，不是见到认购书便一概认定可以买卖过户。
不能把单份协议从履行过程里抽出来
官方介绍显示，双方先就房屋位置、面积和总价等作出约定，同时保留进一步商谈购房合同和付款方式的安排。该文件最初仍具有预约性质。此后，买方支付款项，房屋又实际交给买方使用。法院审查的是这些后续行为表达了什么，而非仅依文件名称或是否存在一份格式化正式合同作判断。这说明预约与本约的识别，需要将订约文字、后来接受的履行及双方真实意思放在同一时间线上。
交房能说明什么，还要排除其他使用基础
把房屋交给对方，并非在任何情况下都证明房屋买卖已经成立。临时借用、另行租赁、提前进场测量或附条件占有，都可能有不同依据。本案法院结合已经发生的付款、交房及其他事实作出判断，不宜只提炼出“拿到钥匙就能过户”的口号。准备类似争议时，应核对交付目的、双方对款项性质的确认以及有无其他有偿使用关系，不把个案中的若干事实删减到只剩一个动作。
后来继续磋商也未必抹掉已经形成的合意
当事人后来对价格、履行或合同文字继续沟通，可能是在完善已成立交易，也可能意味着关键内容尚未达成合意。应结合具体事项判断，不能将所有继续商谈一律视为没有合同。合同编通则司法解释对预约、本约及被接受的履行作了规定，但成立、生效、解除与产权变动仍是不同问题。即便已形成买卖关系，能否请求实际过户，还要审查处分权限、登记条件、付款及其他履行抗辩，不是成立判断的自动后果。
将请求建立在完整材料而非案例结论上
可整理购房文件各版本、每笔付款的用途和收款主体、实际交房情况、后续函件及对方提出的使用费依据。主张履行或解除时，分别说明已经形成的合同内容与对方违约，不要同时采用相互矛盾的事实基础又不作解释。总站读者可将本案作为审查交易过程的参考，但本案属于官方公开案例，非本所承办。不同交易的事实、适用法律时点和登记障碍可能改变结果，不能承诺只要已经支付定金并使用房屋就一定取得相同裁判。