先确定签的是预约还是已经成立买卖合同
认购书写着“不可退”，并不意味着贷款未获批时所有款项都必然归开发企业。第一步是查看文件约定的是将来签订正式合同，还是已经包含主要买卖内容并开始履行。文件名称并非唯一标准，还要核对房屋、价款、付款安排、签约期限及收款情况。两江新区购房人应保存认购书全部页面、补充条款和收据，分别确认订金、定金、购房款及其他服务费由谁收取。不同款项与合同阶段可能适用不同处理规则，不能只凭收据上一句“不可退”直接下结论。
把贷款承诺和审批事实逐项核对
需要核对认购时是否明确以贷款获批作为签约或付款条件，首付款与拟贷款比例是否写清，谁负责提交材料，以及未批后是否约定替代付款或解除方案。销售人员说“基本没问题”不等于银行已经审批，也不能证明开发企业作出了无条件的贷款担保。另一方面，销售机构明知项目或交易存在融资障碍却作出明确相反说明的，相关聊天、宣传及书面承诺可能影响责任判断。应尽量取得银行反馈或能够证明拒贷原因的记录，区分征信、材料、项目手续和审批政策等不同原因。
正式合同中的拒贷后果有条件区分
商品房买卖司法解释对约定担保贷款付款的情形，区分因一方原因与不可归责于双方的原因导致贷款合同不能订立、进而买卖合同不能继续履行。符合相应条件时，解除、损失承担和购房款或定金返还有不同处理方式。该规则不能不加审查地套用于每一份预约认购文件，也不能只凭一次贷款申请被拒就当然认定合同已不能履行。是否已成立正式买卖合同、是否有约定的合理补救安排、双方是否及时配合办理，均需结合证据判断。
不可退条款还要看提示和具体适用范围
对格式条款，应核查提供方是否就重大利害关系内容履行提示说明义务，以及是否存在不合理加重对方责任、排除主要权利等情形。条款已经签字不代表任何内容都当然有效，但也不能把“格式合同”当作无条件退款理由。若明确约定买方自行解决融资，且未批原因来自买方违约，退款主张会面临不同风险；若约定贷款未批可退，宜保存该约定与适用条件。争议发生后，应围绕具体条款和事实主张权利，避免只有“销售说能退”而没有对应人员、时间和完整记录。
提出退还请求时说明原因并核算金额
可整理认购及付款时间线、贷款申请材料、补正通知、审批反馈、销售承诺和双方协商记录，书面说明请求退还的款项及依据。要求对方答复时，注明拟继续履行、补充融资还是解除退出，避免不同沟通中立场相互矛盾。协商退款协议应写清收款主体、金额、期限、扣费理由及违约处理，核实签字人员权限。尚有正式购房合同、贷款或其他配套协议的，要分别审查是否需要一并处理，不能认为退掉认购书就自动消除了全部后续付款义务。
办理地域与资料核对
两江新区商品房认购应核对项目、开发企业和房屋坐落；贷款审批以金融机构核验为准，区域名不能证明项目资格。
法律依据与核查入口
区分预约与本约，贷款未获批的原因及不能继续履行；不是银行拒贷就自动退定金。
本文为一般法律信息，不代替结合案件证据作出的具体法律意见。涉及管辖、费用和期限，应核对办理时的有效规则与正式通知。