房东说“房子已经卖了，月底必须搬走”，承租人不必只凭这一句话交房。在承租人按照租赁合同占有房屋的期限内，所有权变动原则上不影响租赁合同效力。但“买卖不破租赁”有适用边界：租约是否真实有效、是否实际交付、出租前有没有抵押或查封、这次变更究竟是普通出售还是实现抵押权，都可能改变处理结果。
对重庆住宅、商铺承租人而言，应先把房屋和合同状态查清，再决定继续履约、办理租金交接，还是提出执行异议。下面按实际遇到的四类场景展开。
一、正常出售：新房东通常需要承接尚未届满的租约
《民法典》第725条保护的是承租人按租赁合同占有期间的租赁关系。例如，租期至次年8月，承租人已经入住并按约付款，原房东在当年12月出售房屋；如果没有另行约定及法律上的例外，买受人通常不能单凭“我是新业主”要求提前腾退或单方提高租金。
这不等于租约永远不能解除。欠租、擅自改变用途、违法转租等是否构成解除事由，需要另行审查合同、催告和履行情况；原租约已经到期，或者依法转为不定期租赁，也不能继续按原来的固定期限理解。售房本身与其他解除理由应当分开判断。
收到出售通知后，建议书面要求确认买受人身份、所有权变更或有权收租的依据，以及交接日期。只拿到中介口头通知、新收款二维码或者不明身份人员的微信，不宜立即向其支付下一年租金。
二、房屋有抵押：不能只看“设过抵押”四个字
需要排出三个时间点：租赁合同成立时间、房屋实际交付占有时间、抵押权设立时间。按照《民法典》第405条，抵押权设立前，房屋已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权影响。只有一张落款较早的租约，却没有交钥匙、入住或经营的材料，并不能当然满足这个条件。
相反，出租前房屋已经设立抵押，之后因实现该抵押权发生所有权变动，城镇房屋租赁司法解释第14条规定了继续履行保护的例外。这时承租人应评估能否对抗抵押权实现，以及向出租人追究未能保障约定使用的责任。
例外针对“出租前已抵押，并因实现抵押权发生变更”的情形，不能扩大成“房子有贷款，任何时候卖掉都不用履行租约”。普通出售、抵押权人同意带租处置、执行中的不带租交付，各自需要检查对应文件。商业贷款是否还清与租约能否继续，也不是同一个问题。
三、被法院拍卖：重点是能否排除“不带租”的交付
法院执行中，承租人通常关心的是拍卖后还能否按原约使用，而不是阻止房屋的一切拍卖。2025年7月24日起施行的执行异议之诉司法解释第20条，对租赁权排除不带租强制执行明确了审查条件。
- 对一般债权执行，需要关注查封前是否已经订立合法有效的书面租赁合同，承租人是否已合法占有使用，并按约支付租金。
- 面对抵押权执行，还需审查订约和合法占有是否都早于抵押权设立。
- 请求保护的范围通常是租赁期限内的占有使用，不能把“租约成立”直接转化为排除全部执行或获得房屋所有权。
例如，租约写于3月，查封在5月，但承租人直到6月才接收房屋；这种情形不能只出示3月的签字日期，就断言符合查封前占有的条件。反过来，长期在场经营、持续付款、交接及水电记录相互吻合，更有利于证明租赁并非为逃避执行临时拼凑。
收到执行腾退通知，应核实执行法院、案号、权利人及拟交付方式，及时向执行法院提出具体异议并附证据。案外人对相关执行异议裁定不服，符合执行异议之诉条件的，应特别留意裁定送达之日起十五日的起诉期限；是否适用该途径还要结合异议性质和裁定内容判断，普通租赁纠纷起诉不能自动代替执行救济。
四、新旧房东争着收钱：分别核对租金、押金和预付费用
产权变更不意味着承租人必须把已经合法支付的同一期间租金再交一次，也不意味着可以无限期停止支付后续租金。应把付款凭证、收款人授权、付款对应月份和产权交接资料逐项对应，向双方发出书面核对请求。
建议由原出租人、买受人和承租人签署交接确认，至少写清：哪一天起由谁收租，原先预付租金覆盖到何时，押金金额及转交情况，退租时由谁核算返还，维修和水电物业欠费由谁处理。涉及商铺还应区分租金、管理费及装修约定。
押金不是“房子一卖就消失”的费用，但由谁向承租人返还，需要结合原合同、转让交接及各方承诺确定。不要仅因新房东口头说“原房东没把押金给我”，就无条件再交一份并放弃旧押金；也不要在不清楚债务安排时签署“与原房东全部结清、互不追究”的文字。
双方都主张收租且无法核实的，可通过书面通知保留愿意履行的记录，并就适当履行方式寻求具体法律处理。自行长期不付、把租金转给未经核实的第三人，可能造成新的违约争议。
五、承租人的优先购买权，与继续租住是两项权利
《民法典》第726条规定，出租人出售租赁房屋，一般应在合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权；房屋按份共有人行使优先购买权或出租人出售给近亲属等有法定例外。接到通知后十五日内未明确表示购买，可能被视为放弃。
这里的“同等条件”不宜只比较总价，还需结合付款方式、履行期限等交易条件。希望购买的承租人，应及时明确书面答复并核实完整条件，避免只留下“我有兴趣”“有钱再说”。通过拍卖出售时，第727条另有拍卖五日前通知及未参加拍卖视为放弃的规定。
出租人未通知或妨害优先购买权，承租人可依法请求赔偿，但依据第728条，不能仅据此要求确认出租人与第三人的买卖无效。继续履行租约是否受保护，也不会因为承租人不想购买就自动消失。
六、材料怎样整理，才能证明真实租赁与搬迁损失
- 合同与交付：原件、补充协议、续租文件、钥匙交接、入住或开业材料，分别标注实际发生日期。
- 持续使用：水电缴费、物业登记、日常经营和现场资料，说明哪个主体在什么期间实际使用。
- 付款链条：租金、押金转账及收据，注明对应期间；一次性预付多年租金的，保留形成原因和资金流向。
- 权利变化：出售通知、产权信息、抵押及查封情况、拍卖公告、执行文书，不用房东转述替代正式文件。
- 损失与处置：搬运报价、临时安置、设备拆装及替代租赁凭证，同时说明采取了哪些合理措施控制损失。
不应倒签租约、补造租金流水或为了对抗执行虚构占有。2025年执行异议之诉司法解释第21条对恶意串通、虚假诉讼等已有处理规定；真实合同存在证据缺口时，应补充客观历史材料，而不是重新制造一段不存在的事实。
七、突然换锁、断水电时，先保护人员和现场
《住房租赁条例》自2025年9月15日起施行，对住房出租人依法解除后的通知、合理腾退时间，以及不得通过暴力、威胁等非法方式迫使解除或腾退作出规定。该条例针对住房租赁，商铺不能不加区分地直接套用其全部规定。
遇到强行清屋、损坏物品或危及人身安全的，应先保障人员安全，保存现场、通知及物品状况；有正在发生的治安违法或人身危险时及时报警。是否继续履行、返还费用、赔偿搬迁损失，可按相应争议程序提出。单方面声称“产权归我”不能代替合法解除和交付程序。
相关问题可继续查看：退租押金的核对与返还。准备咨询时，把租约、付款、实际入住和抵押查封四条时间线一起提交，比只问“买卖不破租赁适不适用”更有利于形成具体判断。
法律依据与适用范围
本文依据《民法典》、城镇房屋租赁司法解释、2025年执行异议之诉司法解释及《住房租赁条例》整理。文中情景用于解释规则，不代表本所承办案例或对具体争议结果的承诺。