收据写“购房意向金”，不当然适用定金罚则；写“定金”也不代表卖方可以在任何情况下没收。应把协议、收款、付款用途和未能签约的原因一起审查，先确认款项性质，再判断是否返还及责任范围。本文兼顾重庆新房认购与二手房交易，规则依据核对至2026年9月8日。
一、意向金、订金与定金，区别不只在一个字
合同编通则司法解释第六十七条规定，交付订金、押金、订约金等，但没有约定定金性质的，不能仅凭付款事实适用定金罚则。判断时应阅读正文、附件、收据背面、付款前沟通及退款条件，不能只截取收据标题。
如果双方明确约定该款用于担保在期限内诚信订约，可能属于订约定金；用于担保已成立买卖合同履行，则要围绕相应义务和合同目的判断。仅表示保留意向、满足条件前可退的款项，或交给中介等待卖方确认的款项，可能具有不同性质。
格式文本把多种名称混写时，应结合真实意思和交易过程解释。涉及不退、免责等格式条款，还应依法审查是否履行提示说明义务及条款效力；不能认为只要在尾页签了名，所有隐藏的不利安排就当然得到支持。
二、定金有没有成立，金额是否全部受保护
《民法典》第五百八十六条规定定金合同自实际交付时成立。只在文件上约定交20万元，实际仅交5万元，需要依法按实际交付及约定审查，不能在没有交付的部分直接主张双倍返还。
定金数额不得超过主合同标的额的20%，超过部分不产生定金效力。假设已确认买卖价款100万元，双方约定并交付30万元，其中适用定金规则的部分原则上不超过20万元；超出部分应另按预付款等实际性质结算。该例用于说明上限，不代表已经确认某次预约的主合同金额或违约事实。
双倍返还是返还实际适用定金罚则款项的两倍总额，并非先退本金后再额外付两倍。是否同时还有普通购房款、服务费，需要分项列明。定金、违约金和损失赔偿之间也要按《民法典》第五百八十八条等规则处理，不能机械全部叠加。
三、未签正式合同，先确认是否已经成立预约或本约
认购书可以形成预约合同：约定将来一定期限内订约，并能够确定主体、房屋等内容。它约束的通常是按约诚信磋商及订约等义务。拒绝继续交易、任意推翻已经确认的关键条件，与就尚未约定事项善意磋商未成，需要区别对待。
有些认购文件已经约定房屋、价款等主要内容，并具备本约成立条件；或者双方已经实施主要履行并接受，不能仅因文件名称是“意向书”就认定只存在预约。合同编通则解释第六条、第七条对这些情形有规定，商品房买卖解释也有相应认定规则。
因此，判断退钱前要先问：承诺的究竟是未来继续谈判，还是已经确定买卖房屋？这会影响违约触发条件及赔偿范围。普通口头看房意向、可撤销报价与已签预约，不应混成一类。
四、没有签成，是谁的原因
- 买方单纯反悔：房价变化、另看中其他房源或个人资金计划改变，可能构成违约，但仍需审查定金性质及原约定。
- 卖方改变已确定条件：临时加价、拒绝按既有承诺签约或另卖他人，应保存前后版本与沟通，判断是否触发责任。
- 新增重大条款谈不拢：应比较预约已明确内容与后来新增事项，判断双方是否诚信磋商，不能只因没有签字就认定买方违约。
- 权利或资格障碍：抵押、查封、共有权、购买资格和许可等，需要核实客观状态、告知及合同风险安排。
双方都有影响合同目的实现的违约时，定金罚则适用有专门规则；一方只是轻微违约，也不能据此给另一方严重违约自动免责。对“我也有一点迟延，所以什么都不能追”的说法，应结合合同编通则解释第六十八条具体审查。
五、贷款未批，能否直接退定金
先查是否明确把贷款批准作为交易条件，约定由谁申报、提供什么材料、何时完成，以及不获批准如何处理。贷款未批可能涉及个人征信、收入材料、提交迟延、房屋条件、银行政策等不同原因，不能统一表述为必退或必不退。
保留贷款申请、补件通知、银行审批或拒贷理由，以及买卖双方对资金安排的书面沟通。销售或中介口头说“包贷款”，还要核实其具体承诺、权限和对订约的影响。不要以伪造收入、虚构用途或隐瞒材料来补救交易，这可能使事实和责任更复杂。
即使合同已经签订，资金不足也不当然产生解除权。能否解除、是否应返款及承担多少违约责任，须结合真实障碍与约定分别判断。
六、新房认购与二手房中介代收不能套同一结论
商品房买卖司法解释第四条针对开发企业认购、订购、预订收取订约定金的情形规定：一方原因导致未签约的，依法适用定金规则；不可归责于双方的事由导致未签约的，出卖人应返还定金。这项规则有其适用对象，不能不加区分地直接套给所有私人二手房交易。
二手房中介收款，先核实是受卖方授权代收定金、代管可退意向款，还是另行收取居间服务费用。要看授权文件、卖方确认、资金实际转付、收据名义和退款约定。中介员工个人收到转账，不当然等于卖方已经收取定金。
如果卖方尚未接受报价、中介承诺未获接受即退回，应保存这个前提与期限。若卖方已明确授权代收并确认交易，则不能只因钱暂未进入卖方银行账户就直接否认付款效力。责任要随实际授权和约定分析。
七、退款争议的证据，按四个文件夹整理
- 交易条件：房屋具体标识、价格、期限、付款方式、许可及权利状态，保留每个版本和确认记录。
- 资金性质：协议、收据、流水、付款备注、代收授权、退款条件，标明谁收款及为谁收款。
- 磋商过程：签约通知、到场记录、合同草稿、修改意见、拒绝原因。未到场和到场但就新增条款谈不拢，需要不同证据。
- 责任和金额：已经退回、转为房款、实际损失及相关凭证，分开计算定金与其他费用。
不要为了让退款理由看起来更强，把原本单纯反悔改写成从未发生的房屋缺陷或销售承诺。真实的磋商记录常比事后制作的长篇投诉书更有价值。
八、提出退款请求时，应写清哪几件事
写明付款日期、金额、收款对象、房源、款项性质的依据、签约未成的具体事实，以及请求退回或适用定金规则的计算。将普通返还请求与双倍返还理由分开，避免把全部款项都称为定金。采用可证明送达的方式提出并留存答复，协商不成再依法确定诉讼或有效仲裁路径。
房屋交易地点在重庆某区，并不当然决定所有定金纠纷由房屋所在地法院专属管辖。应根据具体请求、合同性质及合法有效的管辖约定审查，避免误投程序延误处理。
如果问题来自购房文件未盖章，可继续阅读未盖章合同的签字、授权与履行规则；已经买房后发现隐瞒漏水，则应另看二手房隐蔽漏水的救济条件，不要混淆订约阶段与交付后的责任。
法律原文
- 民法典合同编通则司法解释：第六条、第七条、第六十七条和第六十八条。
- 商品房买卖合同司法解释，2020年修正：第四条、第五条。
- 中华人民共和国民法典：第五百八十六条至第五百八十八条。