租赁期间，有第三人主张房屋权利并因此使租客不能正常使用、收益的，承租人可以依据《民法典》第七百二十三条请求减少租金或者不支付租金。但仅有人口头声称自己才是房主，并不当然足以停止全部付款。需要核查权利主张、实际受阻情况及两者之间的联系，并及时通知出租人处理。
先区分权利争议与一般干扰
第三人要求基于所有权、共有权或其他权利收回房屋，与普通邻里冲突、经营竞争或一般妨害，处理依据未必相同。应记录对方身份、主张的权利及其提供的材料，不能仅听一句我是业主就承认其所有要求。
第三人对权利的说法是否成立，需要结合登记和其他证据核实。出租人不是登记所有权人，也不能未经分析就推定租赁合同无效；其可能存在代理、管理或其他出租依据。对方要求立即另签合同或变更收款账户的，应先核实授权与权利关系。
减租请求必须说明使用受到什么影响
整理被阻止进入、部分区域不能使用、设备无法正常运转等具体事实，明确起止时间、范围和恢复情况。可以保留现场照片、视频、门禁情况、双方通知及有关部门处理材料，说明受阻并非仅停留在争论层面。
全部无法使用与某个房间、某段时间不能使用，不能直接按同一数额处理。请求减少租金时，应说明计算期间和与实际影响的对应关系，不宜仅凭营业收入下降就主张全部免租，因为收入变化还可能存在其他原因。
为什么要及时通知原出租人
第七百二十三条同时规定了通知义务。通知应写清第三人的主张、已经采取的行为、使用影响及证据，要求出租人说明权利依据并协调排除障碍。通过可以保留送达记录的渠道发送，后续情况变化也应及时补充。
长期不通知而自行放弃使用，可能增加事实和责任争议。出租人收到通知后提供了能够恢复正常使用的解决方案，也应对方案内容、可行性和实际效果作记录，而不是仅因为此前发生过争议就永久拒绝履行所有付款义务。
减租与解除合同，分别需要判断什么
仍可继续使用但受到部分影响时，可能主要涉及相应租金调整。非因承租人原因，房屋因依法查封、扣押、权属争议或法定使用条件问题无法使用的，第七百二十四条另规定了承租人的解除权，需要核对具体事由及无法使用的事实。
不能把第三人寄出律师函，就直接等同于房屋已经被依法查封；也不能认为任何权属争议都必然使合同目的无法实现。是否解除、何时通知及交还，应根据真实使用状况和法定条件选择，而不是先搬离后再寻找理由。
两个人同时催租，怎样避免重复付款
先要求各方提供收款依据，将原合同、历次付款及争议通知核对清楚。改变收款对象时，尽量取得能够确认权利和清偿效果的书面文件。仅因一方更强硬就另行付款，可能仍被原出租人追索。
存在真实收款权争议且难以自行判断的，应尽早依法解决；是否符合提存等制度条件，需要另行审查，不能把钱存入自己账户便宣称已经完成法律上的提存。对确有依据的减租、免租请求，也应写明范围和理由，保留无争议部分的履行记录。
准备争议材料，至少列清五个问题
- 原出租人凭什么出租，第三人凭什么主张权利，相关材料是否一致。
- 实际受阻发生在何时、影响哪些区域，是否仍能实现约定用途。
- 通知出租人的时间、方式及对方采取的措施，障碍是否已经排除。
- 请求调整的是哪段期间、多少租金，是否还主张解除或其他损失。
- 已经向谁付款、用于哪一期，押金和预付租金目前处于什么状态。
协商处理时，可以先确认临时使用安排和无争议款项，再解决最终责任。协议应避免一边写继续履行、一边又不明确地写全部解除；需要退房的，应同时落实交接、物品及剩余款项，防止权属争议之外再产生新的占用费用争议。
法律依据：《民法典》第七百二十三条、第七百二十四条。