预告登记可以保护将来实现不动产权利的请求，但它不等于已经取得房屋所有权。债权消灭，或者自能够办理正式不动产登记之日起九十日内没有申请登记，可能导致预告登记失效。
一、预告登记保护的是什么
《民法典》第二百二十一条规定，当事人签订买卖房屋的协议或者其他不动产物权协议，为保障将来实现物权，可以按约定向登记机构申请预告登记。它针对的是未来办理物权登记的请求保障。购房合同、网签备案、预告登记和所有权登记具有不同作用，不能只看到备案编号就认定已经有预告登记，也不能把预告证明当作最终产权证。
二、未经预告权利人同意处分的效力
该条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。物权编解释（一）第四条对未经同意转移所有权或设定相关物权的情形作出相应规定。这里处理的是物权效力，不能由此笼统推导所有后续合同一律无效。实际交易发生争议时，应查登记内容、权利人同意情况和处分行为的具体性质。
三、九十日从能够办理登记时起算
预告登记后，自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记，预告登记失效。起点不是所有案件都等于预告登记当日，也不当然等于入住、付款完毕或开发商口头通知的日期，应结合正式登记所需条件是否具备判断。期限表述是九十日，不应随意改成三个月。发现具备办证条件后，应尽快核查并实际提交申请。
四、债权已经消灭，也可能使预告登记失效
同条将债权消灭列为失效情形。物权编解释（一）第五条进一步规定，预告登记的买卖不动产物权协议被认定无效、被撤销，或者预告登记权利人放弃债权的，应认定为相应的债权消灭。合同解除、争议解决与登记后续处理，应结合具体规则审查；不能认为只要登记系统暂时仍显示记录，就可以忽略基础交易已经变化的事实。
五、对方迟迟不配合办证时不要仅等待
保存催告、申请材料、登记机构反馈和对方拒绝或迟延配合的证据，查明障碍来自开发建设手续、税费、资料缺失还是交易争议。是否需要请求继续履行、协助登记或承担违约责任，应按合同及实际条件判断。准备办理和已经向登记机构申请，是不同事实；不能只凭向销售人员发过微信，就认定已在九十日内完成法定申请。
六、预告失效与购房合同权利分别分析
预告登记失效不等于所有合同请求当然归零，但原有登记保护减弱后，后续处分及第三人权利可能使问题更复杂。咨询时应提供购房合同、网签及预告登记资料、付款记录、交房时间、能够登记的证明和申请记录，并按日期排列。尚未确认办理条件时，应先向登记机构核查，不要只依据其他购房人的经历推算自己的期限。