工程已经验收，后来发现隐蔽防水缺陷，施工单位能否把验收作为不再修复的理由？最高法2025年11月公开的某建安公司诉某建设投资公司案，以实际缺陷、保修期限和法院委托鉴定处理了地下室渗漏及价款结算。本文为公开案例研究，非本所承办。
一、渗水在约定五年保修期内暴露
公开稿记载，建安公司承包棚改小区，约定防水工程保修五年，从竣工验收合格起算。工程2013年10月通过验收，2015年12月主管部门监督抽查发现部分楼栋地下室顶板、外墙严重渗水并要求整改。
建安公司起诉追索工程款及利息，建设投资公司反诉修复费。法院委托鉴定认为，地下车库、地下室防水不符合图纸及规范，修复费735万余元。不是仅凭有人投诉漏水就支持全部费用，也不是全部楼栋被不加区分判定同一缺陷。
二、验收与保修承担不同功能
法院指出，虽已竣工验收合格，但证据表明施工原因造成保修期内出现质量问题，确需修复，应按约履行保修。公开稿引用当时合同法第二百八十一条，并注明现对应民法典第八百零一条，文章不能把今天条号说成当年法院原样使用的文字。
隐蔽缺陷可能具有潜伏性，验收时未发现不当然说明以后揭露的真实问题均由使用者负责。反过来，后期渗水也需核施工、设计、使用维护及其他原因，本案依鉴定确认的事实，不能推导所有旧房漏水均由原施工人赔偿。
三、修复费和工程款均被具体核算
法院确认建安公司应承担735万余元修复费，建设投资公司应给工程款3653万余元，折抵后判付剩余2918万余元及利息。保修责任不使全部工程款自然归零，欠工程款也不使质量义务自动消失。
本案数额对应具体工程和证据，不是漏水案件的通用赔偿报价。其他项目如主张扣款，应核真实债权、请求和程序，不得见到本案折抵，就自行把未经证明的预算全部从到期款扣除。
四、同类争议要保留发现时间和部位
发现问题时还应及时核查保修通知是否已经送到有权接收的人，不只保留发出截图。
可整理合同保修、验收、首次发现、通知、渗漏位置、施工图、使用状态及必要维修记录。鉴定问题应针对具体质量、原因和修复范围，不让技术机构代替法院决定全部法律责任。紧急安全措施同时记录，不为等待鉴定放任损害。
最高法公开稿未披露具体审理法院、案号和地域，判决日期也未注明。潼南当事人能够参考的是隐蔽防水缺陷仍须在真实期限和证据下保修，以及价款与费用分别结算的路径，不能把这一公开案说成本地工程或本所办理业绩。