二手房交易约定卖方交房前迁出户籍，产权已过户但户籍仍未迁出，买方应把房屋所有权、占有交付和户籍迁移三个事项分开。卖方未履行合同承诺，可能涉及违约责任，但不能仅凭买卖合同就认定公安机关必须立即按买方要求迁移他人户籍。
先核对合同究竟承诺了什么
有人约定迁出全部登记人员，有人只承诺卖方本人迁出，也有人把户籍处理与尾款支付相连。应查清具体人员、履行期限、协助义务、违约金及是否有保留款。合同只写交房时户口清零，却没有列明人员时，履行范围和签约时已告知情况就成为需要证明的事实。
| 事项 | 应保存的材料 | 要回答的问题 |
|---|---|---|
| 承诺范围 | 买卖合同、补充协议、签约聊天 | 约定迁出的是哪些人员，谁有义务协调 |
| 履行节点 | 过户凭证、交房单、尾款约定 | 迁户期限是否已届满，是否另行变更 |
| 实际障碍 | 合法取得的核查答复、卖方说明及催告记录 | 是拒不配合、人员争议还是管理程序问题 |
民事责任与户籍管理分别处理
户籍迁移须符合相关管理规则，具体手续与受理事项应向有权机关核实。买方主张合同责任时，应围绕卖方承诺、违约事实和约定后果提出请求，不能把民事赔偿请求直接等同于行政迁移申请。房屋已登记在买方名下，也不意味着所有随附合同义务自动履行完毕。
若卖方称户籍属于前手业主亲属，应查签约前是否披露、卖方作出了何种保证以及买方是否据此接受风险。承诺是协助办理与承诺在特定日期办妥，含义可能不同，需要结合全文和磋商理解，不能仅截取一行合同。
尾款和违约金不宜自行简单抵扣
买方是否可以暂缓尾款，要看保留款条款、履行抗辩条件及违约程度。没有相应依据就扣留全部房价，可能另生付款争议。双方可以把尚未付的价款、争议违约金和办理义务分别写入补充协议，但须明确金额、条件和结算方式，不让同一笔款项既算购房款又算全部赔偿。
约定按日计算违约金时，应保存履行到期、催告、实际办结或障碍变化的日期。最终是否支持及是否调整，需要结合约定、损失和履行情况。不能用网上流传的统一按日金额替代本次合同，也不能在没有证据时承诺固定获赔数额。
交接前后可执行的核查清单
交接前，要求卖方如实列明已知登记情况和需协助人员，依法核对可提供的信息，不收集与交易无关的身份资料。交接后，书面说明尚未履行的事项、要求卖方提出办理计划，并保留回复。协商不成时，先评估具体民事请求与管理办理渠道，避免把不同程序混为一谈。
重庆地区交易涉及户籍、入学或落户安排时，还应独立核对现行政策和申请条件。卖方承诺迁户不等于承诺取得某校学位，房屋买卖也不当然保证买方具备所有申请资格；如合同明确包含相关保证，应另就其内容、可履行性和责任分析。