交了商品房定金后，银行没有批准贷款，定金是否一定被没收？不能只凭“没批贷”作结论。先看商品房买卖合同是否已经订立、定金担保什么，再核对未获贷款的原因是否可以归责于某一方，以及合同是否因此无法继续履行。本文讨论开发企业销售商品房，不将相关司法解释直接套用于所有二手房交易。
停留在认购，还是已经签好买卖合同
如果款项用于担保订立商品房买卖合同，司法解释第四条区分当事人一方原因和不可归责于双方的事由。不能因双方对正式合同内容协商不成，就当然认定买方违约；也不能把收据写成“订金”的一切款项都直接按法律上的定金罚则处理，需要结合实际约定。
如果买卖合同已经订立并约定按揭付款，重点转向第十九条：一方原因导致贷款合同未能订立、买卖合同不能继续履行，可能产生解除和赔偿问题；不可归责于双方的事由导致上述结果，则适用相应返还安排。两个阶段的判断依据应分别写明。
把银行拒贷原因查清，才能讨论责任
| 情形 | 需要进一步核对 |
|---|---|
| 买方收入、征信或负债不符合要求 | 签约前是否如实披露，风险是否可预见，能否补正 |
| 开发项目或卖方材料存在障碍 | 具体障碍、卖方的承诺和提供材料义务 |
| 政策或银行审批条件发生变化 | 变化日期、原有条件、是否确实不能归责于双方 |
| 只批准部分贷款 | 合同有无补足首付款安排，是否仍有合理履行可能 |
销售人员说“肯定能贷”不是银行审批决定，但其在权限内作出的具体承诺、明知材料不符仍促成签约等事实，可能影响合同责任分析。保留完整聊天和当时提交的真实材料，不要为了证明自己符合条件再补造收入或更改原申请文件。
重庆买房，也不要只听口头退房方案
应向实际受理的贷款银行核实审批结果和可提供的原因说明；银行尚在补件审核，不能直接当作最终拒贷。收集认购书、正式合同、补充协议、付款凭证、贷款申请及拒贷或补正记录，按签约与审批时间排序。
开发企业提出改全款、增加首付、换银行或找人接手，都是需要具体评估的方案，并非买方在任何情形下都必须接受。反过来，如果存在已经约定且能够合理履行的补款义务，买方也不能未经沟通就停止付款并认定自己当然免责。
退款请求要说明理由与范围
提出解除或返还时，写清依赖的合同条款、未能贷款原因、相关证据以及请求返还的具体款项。是否适用定金罚则、是否另有违约金、损失如何证明，要根据合同性质和责任分别判断，不能将定金、首付款、利息和赔偿不加区分地叠加。
如果贷款实际上已经发放，随后才解除买卖合同，还会涉及贷款合同和银行参与等问题，不能直接拿“未批贷退定金”的结论处理。及早界定当前阶段，往往比在售楼处反复争论“贷款没下来就该全退”更能推进纠纷解决。