商铺提前退租，装修损失由谁承担，不能只看装修发票或谁先提出退租。通常要先判断租赁合同是否有效、提前解除的原因以及装修是否经过房东同意，再区分能够拆走的设备与已经附合于房屋的装修。如果合同有效、装修经过同意，且因房东违约导致提前解除，对剩余租期内附合装修的残值损失，可以在符合条件时请求赔偿；如果因承租人违约解除，原则上不能要求房东承担该项残值，房东同意利用的，可在利用价值范围内适当补偿。
一、案例模型：渝中商铺营业受渗漏影响，双方争议不止是退押金
以下为解释裁判规则设置的假设情境，不对应本所承办案件或已经生效的判决。承租人在渝中承租一间商铺，租期五年，经房东同意安装固定隔断、吊顶并改造照明。营业两年后，房屋持续渗漏，承租人认为影响正常经营，多次要求维修；房东认为承租人的使用方式也有问题。承租人随后提出解除租赁，并要求返还押金、赔付停业损失及全部装修支出。房东则要求支付提前退租违约金和欠租。
这个情境中，承租人提出解除并不直接等于承租人违约。需要核实渗漏原因、维修义务、通知经过、维修是否及时，以及问题是否严重到符合约定或法定解除条件。如果双方协商解除，也必须看解除协议有没有处理装修和损失，不能把协商退租自动归为房东责任。
二、先核对房东是否同意装修，以及同意的具体范围
书面租赁合同、装修申请、经确认的图纸、沟通记录和施工过程中的往来，可用于证明房东是否同意相应项目。同意更换灯具，未必包括拆改承重结构或扩大建筑面积；允许装修，也不当然等于承诺提前退租时照价回购。
合同还可能约定到期装修无偿归房东、退租恢复原状、特定设备由承租人拆走，或者提前解除时按约定方法结算。应检查这些条款的适用场景：只写“租赁期满无偿归出租人”的约定，是否也覆盖因出租人违约提前解除，需要结合完整合同解释。对格式条款是否有效、有无提示说明等争议，应具体审查，不能只因条款对一方不利就认定无效。
未经同意擅自装修或扩建，相关费用原则上由承租人负担；出租人还可能请求恢复原状或者赔偿损失。扩建涉及的法律规则与一般室内装修不同，不能把增加建筑面积、搭建夹层与安装柜台统一算作“装修补偿”。
三、把装修和设备分成两张清单，再谈金额
第一张是可以分离的物品。例如可移动货架、独立冰柜、收银设备等，要结合安装方式判断。经同意装修形成的未附合物，在租期届满或合同解除时，除另有约定外，承租人可以拆除；拆除造成房屋毁损的，应恢复原状。单凭设备采购发票，只能初步证明买过该物品，不能证明房东应当付款收购。
第二张是已经附合于房屋的装修。例如难以分离的墙面、地面、吊顶或者管线，应审查解除原因与剩余价值。某项设备是否附合，需要结合可否分离、拆除损害程度和具体使用关系判断，不能机械地按“有螺丝固定”分类。
建议在交房前用连续视频、全景照片和逐项照片，记录各项装修的位置、现状、损坏及可拆性；配合合同、施工结算、付款凭证和双方确认的交接清单。单独的报价单不能代替实际发生的支出，也不能证明交房时仍有相同价值。
四、有效合同提前解除，附合装修分四种责任情形
对经过房东同意的附合装修，双方没有约定提前解除后的处理方式时，现行城镇房屋租赁合同司法解释第九条区分以下情形：
- 出租人违约导致解除：承租人请求赔偿剩余租赁期内装修残值损失，依法可以获得支持，但仍须证明违约、解除原因以及损失范围。
- 承租人违约导致解除：承租人请求出租人赔偿上述残值，原则上不予支持；出租人同意利用的，可以在利用价值范围内适当补偿。
- 双方违约导致解除：依各自过错分担相应残值损失，不是固定各承担一半。
- 因不可归责于双方的事由解除：除法律另有规定外，按照公平原则分担。不能把经营亏损或客流不足直接当作双方均无责任的法定事由。
回到案例模型，如果证据证明房东应当维修却长期不处理，严重影响约定用途并导致合同依法解除，承租人的装修请求与自行经营不善退租的处理基础不同。如果承租人自己改管导致渗漏，则必须重新判断责任，不可只选取有利聊天截图。
五、装修花了十万元，剩三年租期，不等于必赔六万元
假设五年租期已使用两年，最初装修支付十万元。把十万元乘以剩余三年占五年的比例，可以作为双方协商时的粗略测算，但不能直接宣称法院必然判赔六万元。实际审查还包括支出真实性、哪些项目属于附合装修、是否已经损坏或被更换、与房屋用途的适配程度、约定的折旧方法，以及提前解除的责任。
装修“残值”着眼于剩余租期中的损失，装修采购成本、现时可利用价值和残值也不是同一概念。未附合设备已经由承租人搬走，其全部购置价格不宜再重复计入留给房东的装修损失。双方对金额分歧较大时，可讨论评估鉴定的必要性和具体对象，先明确需要估什么，再决定是否启动费用较高的程序。
六、合同无效、正常到期，与提前解除不能套同一规则
如果涉及房屋规划许可等问题，需要先判断合同效力。对于无效合同中经出租人同意的装修，现行解释第七条分别处理未附合物和附合物：出租人同意利用时可以折价归其所有；对不同意利用的附合物，涉及按双方导致合同无效的过错分担现值损失。这里不宜照搬有效合同剩余租期的残值算法。
如果租赁正常到期，经同意形成的附合装修，承租人请求补偿的，除双方另有约定外，通常不获支持。仅以“房东下一次出租还能使用”为由，不能跳过到期处理规则。签约前确定装修摊销与提前解约条款，比退租后争论“房东得了好处”更有操作价值。
七、退租时怎样把证据与结算做完整
先保存维修通知、送达凭证、现场情况及实际维修记录，再根据合同和具体事实确定解除通知或协商方案。交房前列清钥匙、表计、设备、装修保留或拆除项目以及双方有争议的款项；尚未达成金额一致时，可在交接记录中明确保留请求，避免写成“全部结清、互不追究”后又要求追加赔偿。
租金、押金、维修费、装修残值、停业损失及违约金应分别列明计算期间和证据，防止同一损失重复主张。停业损失还需要经营资料、停业原因及合理减损措施支持，营业额不能直接当作净利润。不要为保留证据擅自毁损房屋或扣留对方财物；必要时在拆除前寻求证据保全。
渝中只是本篇模型的场景。案件管辖、现场取证和具体处理仍需根据房屋所在地、争议性质及合同约定核实。若争议主要是押金扣减，可继续阅读退租时房屋损耗、欠费与押金结算，分别准备各项请求材料。
法律依据与核对日期
本文依据最高人民法院城镇房屋租赁合同司法解释（2020年修正）第七至十二条及《中华人民共和国民法典》合同解除、违约责任和租赁合同规定整理，法律资料核对至2026年9月7日。文中金额仅为计算思路示例。