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物业合同到期却未作续聘或者另聘决定,继续服务就是自动续签多年吗

合同期满没有完成选聘,不等于服务立刻成为无合同服务

物业服务期限届满后,如果业主没有依法作出续聘或者另聘决定,物业服务人仍继续提供服务,民法典第九百四十八条规定原物业服务合同继续有效,但期限为不定期。因此,不能仅凭纸面期限已到,就认定继续提供的所有服务都没有合同依据;物业服务人也不能反过来宣布自动续签原来同样长的固定期限。

应核对原合同到期日、业主是否已经依法共同作出选聘决定,以及服务是否真实继续。个别业主在群里表示满意或反对,与依法共同作出的决定不同;合同尚未到期、已经另行续订,或者已经终止进入交接阶段,也不能直接套用同一种状态。

不定期仍受原合同和法律约束

期限改为不定期,并不意味着服务人可以任意提高收费、减少服务事项或单方增加原本没有的义务。原合同继续有效的内容与依法发生的变更应具体核查。业主对服务质量有异议,也应根据真实履行提出相应请求,而非把期满当成拒绝全部费用的唯一依据。

费用核对要对应实际期间、服务项目、原约定及已付款,避免把续期前旧欠款与续期后费用混成一笔。是否存在另行合法变更的收费安排,应提供相应材料,不能只以新年度收费通知作为所有变更均已获同意的证据。

解除可以提出,但有提前书面通知要求

第九百四十八条规定,当事人可以随时解除不定期物业服务合同,但应提前六十日书面通知对方。这里随时可以提出,与通知当天立即停止全部服务不同。谁有权代表业主作出相应决定、怎样履行共同决定程序,也应依法核实,不能由单个业主替整个小区宣布全部合同已经解除。

物业服务人决定退出时,同样需要处理通知、必要服务及依法交接,不宜在群里说一句明天撤走就停止所有事项。通知内容应明确意思、日期、相应对象和交接安排,并保存送达证据。

与合同终止后的过渡服务分开核查

不定期合同仍在继续,与合同已经终止但新主体尚未接管,是两个阶段。后一个阶段还涉及民法典第九百四十九条、第九百五十条关于退出、交接和继续处理物业事项的规则。不能只说一直在服务,就忽略其是否拒不交接;也不能在前一阶段尚未合法终止时,就认定完全没有合同基础。

业主和物业可按“原期限—共同决定—实际继续服务—解除通知—接管交接”建立时间表。这样才能明确每段费用和义务,不会把自动继续有效误作无限固定续约,也不会以一张过期合同封面否认真实持续的法律关系。

参考依据

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