抵押合同已经签字，因权属问题始终办不了登记，债权人是不是只能认赔，抵押人又是否必定承担全部贷款？指导案例一百六十八号中信银行东莞分行诉陈志华等案，区分合同责任与抵押权，并审查债权人自身过错。本文为公开案例研究，实际地区为广东东莞，不是本所业绩。
一、没有登记不等于合同当然无效
官方案情涉及综合授信、贷款及多份最高额担保。部分房产未办理抵押登记，存在未取得相应土地权证、房地权属不一致等障碍。生效裁判认为，相关真实合法的抵押合同不因未登记即失效。
现行民法典第二百一十五条保留合同与物权变动的区别，不动产抵押权是否设立另依登记规则判断。不能一面承认从未登记，一面在执行中直接主张已经取得当然优先权；也不能抵押人只用无抵押权便否认所有合同履行责任。
二、应办登记的承诺可能产生违约责任
案中抵押人对合法权属、能办理担保及相应损失赔偿作了约定。未能按约登记导致债权人不能获得担保利益，须依据合同和损失等条件审查赔偿，不是只要签过房屋清单就自动成为借款全额保证人。
责任范围应与本应可实现的财产价值、未受偿债务及实际损害联系。现行担保司法解释对未办不动产抵押登记等还有具体规则，今天案件应结合原因及履行可能核查，不能只拿历史案例一句摘要替代现行全部条件。
三、银行专业审查过错同样被评价
官方记载当地房产部门此前已明确向金融机构说明相关房地不一致登记障碍，银行签约时应知或可预见，且有更高审查能力。明知障碍后未合理降低风险或补充担保，也关系损失扩大。
这一事实不能改写成任何债权人都承担同一过错。普通个人与专业金融机构的能力、所知信息和已采取措施不同；真实有过错才依法评价，不凭对方是银行就自动认定其必须损失自担。
四、二分之一是本案过错衡量结果
最高法二〇一九年十二月九日以（2019）最高法民再155号判决，对相关房产价值范围内、债务未清偿部分的二分之一承担相应赔偿。不能把这一比例当作全国未登记抵押一律各担一半的固定公式。
原案还有不同保证人和不同房产的判项，各自依据不能混写。类案应核主债清偿、其他担保受偿及财产价值，不把同一笔贷款在保证、抵押违约赔偿和原债务中重复收足数次。
五、从发现登记障碍时就保存应对
永川借贷当事人可整理抵押合同、权属和退件补正、双方知悉障碍、替代安排及实际损失，明确请求继续登记还是相应赔偿。债权人应依法合理防止损失扩大，抵押人也应如实说明权属。该案说明登记未成并非只有有权或全无责任两种结果，合同义务、各方过错与可证明损失仍需逐项判断。