拟在农村集体土地上租地开店，不能只看出租人愿意盖章和租金便宜。先确认土地类别与登记、规划是否允许相应经营，再核集体决策和入市合同，才能决定是否支付大额预付租金。集体经营性建设用地与宅基地、农用地不能混称。
先核地，不先相信可以改用途的承诺
《土地管理法》第六十三条对依法登记、规划确定为工业商业等经营性用途的集体经营性建设用地设有入市规则。应把权属、范围、用途与拟经营项目对照，不以现场已经搭了房屋、有人经营多年，替代合法用地和规划依据。
能够依法租赁使用某类土地，不等于任何建筑、改建或经营项目都获准。餐饮、仓储、零售等实际用途可能还涉及其他法定条件。对出租人声称先开店后统一办证，应要求说明已有和待办事项，不能仅在合同加一条由其负责就判断可以先施工。
出租主体与内部决定分别查
核土地所有权人、依法代表集体行使所有权的组织，以及签约人的权限。村干部个人答应、某户一直管理，均不当然证明其可以出租整宗集体地。相反，也不能把所有依法出租的农村房屋一概认定为本类土地入市，应先辨真实交易对象。
《农村集体经济组织法》对成员大会、依法授权的成员代表大会职权及议事记录作了安排。对经营性建设用地使用权出租等方案，应核有权会议、授权和真实表决，结合现行法律及章程确认程序。只看一页盖章决议，不核会议对象、土地范围和内容，可能遗漏实质授权。
入市方案与主管部门程序要衔接
《土地管理法实施条例》第三十七条至第四十三条涉及规划条件、产业与生态保护要求、入市方案、合同和登记等事项。拟承租方应核真实方案及依法报送处理情况，不能因集体内部同意，就推定全部外部程序已经完成。
将具体地块、拟经营内容、面积、期限、交地条件和相关限制列入核验表。产业和生态条件不是只在立项阶段出现的空话，合同应与其相符；不要把出租人一句用途不限写成承租人可以自行改变规划用途的权利。
合同内容和付款节点对齐
实施条例第四十一条要求合同载明有关法定事项，并衔接备案等要求。合同应明确土地界址、面积、用途、使用期限、价款与支付方式、交地、规划及产业生态条件、违约等，实际依法需要登记的也应落实办理与协助。
支付租金、取得占有和取得依法登记的权利，是需分别核实的结果。可依法将关键材料、真实批准或报送、交地与登记协助安排为可操作的付款条件；不能要求对方保证主管部门必然批准，也不能在条件实际上已经满足后无理由拒付。
现有房屋或设施另留一张表
地上建筑是否合法、由谁所有、能否改造和到期如何处理，需要另核。租地协议附送一间房，不当然解决该房屋的权属、安全和使用条件。合同终止时的腾退、投入物处置、恢复和费用，应基于真实项目事先约定，不将全部损失简单交给一方无限承担。
万州经营者咨询时，可带权属与规划、集体决策、入市方案、合同四组材料。法律尽调的成果应能说明这宗地能否按拟定方式出租、哪些事项未完成及付款应如何衔接，不能仅给一份带有当地名称的通用租赁模板。