购房时开发商承诺几年物业费全免，入住后物业企业却按服务合同收费。业主能否据此拒付，要看作出承诺的主体有没有相应权限、承诺究竟是直接减免物业收费还是由开发商代付，以及物业服务是否已经按约提供。开发商和物业公司即使名称相近，也不能直接视为同一个义务主体。
售楼承诺先查原始内容
收集购房合同、补充协议、优惠确认、宣传材料及完整沟通，明确免收的项目、期间、对象和承担方式。“赠送物业费”可能表示开发商承担相应支出，也可能是在有权范围内形成的减免安排，不能仅凭这几个字推断物业企业已经放弃债权。
承诺由销售人员作出时，还需审查其职务、授权及对外意思表现。不能把所有口头宣传都一概当作无效，也不能只凭一张个人聊天截图就断定公司接受了全部条件。承诺与正式文件有冲突的，应结合订约和履行情况解释。
物业收费与开发商履行承诺分别判断
民法典有关物业服务的规定，要求按约提供服务并依法缴纳相应费用。物业企业认可免收、已经收到开发商代付，或者存在其他合法减免依据时，应在账单中明确反映。反之，开发商单独承诺代付但未履行，不必然使业主对物业企业的全部付款义务消失。
物业企业是否已依法提供约定服务、收费依据和金额是否正确，也应核查，不能因存在开发商承诺便忽略真实服务争议。主张服务瑕疵应具体说明事项和证据，不宜把任何不满直接等同于可以完全不付费。
避免同一笔费用重复承担
业主可以要求物业列明应收、减免、开发商支付及个人已付明细，并向开发商确认承诺履行。拟先支付时，可写明付款所对应期间，并保留向实际违约主体主张相应责任的权利。不能因为内部结算不清，就要求业主反复支付同一笔已经结清的费用。
如起诉开发商兑现承诺，应说明承诺依据、到期事实和实际支付或应支付金额，不能只请求一项无法确定的“永久免物业费”。物业催收或诉讼中，也应如实提供优惠和代付证据，明确自己的抗辩，不宜单纯不接通知以为纠纷会自然结束。
潼南业主可以做三方费用对照
把业主、开发商、物业企业分别列一栏，写明各方承诺、应收应付和已履行情况。能够三方协商的，可以明确以后由谁付款、何时确认及开发商拖延时如何处理。不能三方解决的，再依据不同合同关系选择适当请求，不把关联公司的全部责任混在一起。
保存物业费账单和付款凭证时，应核对面积、周期和费用项目，停车、能耗等其他收费是否属于优惠范围也要另看。将真实承诺与依法收费关系对应起来，既能要求承诺者履行，也能减少因拒付对象不准确而产生新的违约争议。
物业催费单没有体现优惠的，可以要求说明是否收到开发商付款或结算确认。开发商提供一份内部财务计提，并不等于相应款项已经支付，仍应与物业确认及银行记录相互核对。