建设用地使用权先设抵押，后来新建的厂房，并不会仅因位于同一块土地上就自动进入原抵押财产。民法典第四百一十七条区分了新增建筑物的财产范围与实现时的一并处分：可以一起处分，不等于原抵押权人对所有成交价都优先受偿。
首先还原抵押时土地上已经有什么
应核登记时点、抵押合同及附图、既有建筑状态、施工和竣工资料。原来已有的建筑，与抵押后新增的建筑，适用判断不同。第三百九十七条关于房地一并抵押的规则，不能脱离时间直接覆盖后来所有建设成果。
只有一句当时是空地，可能不足以解决争议。已经在建的工程、原建筑的改造或独立新增建筑，应根据客观事实与适用规则辨认，不能事后为争取顺位更改施工日期或把整幢旧楼都标成新建。
新增建筑不属于原抵押财产
第四百一十七条明确，建设用地使用权抵押后新增的建筑物不属于抵押财产。这限制的是特定原抵押权的财产范围，不是说建筑物没有价值、不能依法设担保，或者建造者可以任意转移来逃避其他真实债务。
后来是否另行依法就建筑物设立抵押、是否涉及其他权利，应分别查看合同、登记和法定条件。不能把一份土地抵押登记证明，当然当成后建厂房已经为同一债权完成抵押登记的证明。
一并处分，是处理房地关系而非扩大优先范围
实现该建设用地使用权的抵押权时，法律要求新增建筑与土地使用权一并处分，避免对相关财产作脱离实际的割裂处理。但同条又明确，原抵押权人对新增建筑所得价款无权优先受偿，两层规定必须一起阅读。
因此，不能说厂房既然随地拍卖，全部拍卖款都先归原抵押权人；也不能以厂房不属原抵押物为由，主张必须把它留在原处、完全阻断土地权利实现。具体处分方案还须遵守执行及其他有关规则。
价款区分需要可核查的基础
对房地一体成交，应关注评估对象、土地与建筑价值如何区分、是否存在不同权利负担及费用。抵押权人无权对新增建筑价款优先，不直接解决所有其他权利人的最终顺位，工程价款等请求仍须各有依据。
铜梁企业融资或参与受偿时，可把抵押登记、建筑形成和后来权利变化排成时间线，对评估或分配中的具体错误依法提出意见。不要只比较整包成交金额与债务余额；先确认每一部分价款来自什么财产，才能判断哪项权利有权对哪笔款优先。