承租人只在手机上看了几张图，中介催着签约交钱，却拿不出盖章的住房状况说明书。是否说已经看过照片，就无需核实和形成相应材料？2025年9月15日起施行的住房租赁条例，对经纪机构发布房源前的核验、实地查看和文书保存设有具体要求。
一、先确认对方承担的是经纪服务
住房租赁经纪机构撮合房东与租客，与自己取得住房经营管理权并作为出租人经营，角色不同。不能只看招牌都叫公寓就套同一条。核对服务合同、收款和最终租约主体，确认谁是经纪机构、谁是真正出租人。
条例适用于城镇国有土地上的住房租赁及监管；保障性住房、集体土地等还应核对应制度，不将一套城镇商品住房操作规则直接说成覆盖所有房屋。以私人名义接单，也不当然能回避其真实经纪活动责任。
二、发布前须核验、实地查看并形成相应文书
条例第二十三条要求，经纪机构发布房源前核对记录委托人身份、住房权属，实地查看，与委托人签订经纪服务合同并编制住房状况说明书；相关合同和说明书应加盖机构印章并按规定保存。几张照片不能自动取代实地查看，更不能只靠房东口头说有房就发布。
承租人宜要求核实具体房号、面积用途、设施和重要状况与说明材料是否一致。文书具体项目应结合有效示范文本和房屋情况，不自行保证全国只有某一格式。机构盖章也不是房屋不存在任何瑕疵的绝对担保，仍要与真实核查和披露相连。
三、照片不符与故意隐瞒需要具体证据
条例第十六条通过第二十四条适用于经纪机构，要求不同渠道的信息一致、图片与实物房源一致，不得发布虚假误导信息或者隐瞒拒绝提供重要信息。对方辩称图片仅供参考，不能因此当然免除真实披露义务。
保存原页面、房源编号、发布日期、聊天、现场和说明书版本，指出是哪一处不一致，以及对签约决定、使用或费用有何影响。照片颜色或拍摄角度差异，与根本不是同一套房、实际用途被隐瞒，不能直接等量判断。
四、程序违规与退费赔偿分别提出请求
可以要求机构说明查看和核验过程、补齐真实材料，并向有权房产管理部门反映具体违规线索。条例对相应行为设有监管后果，但不能直接把每一处文书欠缺换算成租约无效或全额装修损失赔偿。
若主张退还经纪费用、解除合同或赔偿，应对应合同、真实服务、重要事实及实际损失，区分房东与经纪机构的义务。未核实前避免追加大额投入，已经签约的依法处理交付和异议。完整的住房状况说明和实地记录，价值在于让重要信息可核对，而不是增加一张没有实质内容的盖章纸。