先判断卖方是否构成违约
常见情形包括明确表示不卖、另售他人、拒不办理贷款或过户手续、隐瞒查封抵押以及在约定期限内不配合。买方自身未按期支付房款、贷款条件未成就或限购资格存在问题时，责任可能需要重新划分。
应以合同约定的履行节点、催告和双方实际行为判断，不能只凭一句“涨价不卖了”截图完成全部证明。
所付款项真的是“定金”吗？
定金合同自实际交付时成立，数额不得超过主合同标的额的20%，超过部分不产生定金效力。收据写“订金”“意向金”并不当然适用双倍返还，应结合合同文字、付款用途和双方真实意思。
款项由中介代收时，还要查清中介是代卖方收取、监管还是仅收居间服务费，付款对象会影响返还责任主体。
定金与违约金为什么通常二选一？
民法典规定，当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。二者都针对同一违约责任时，不宜重复获利。
选择不是只看名义金额。应比较定金实际交付数额、违约金约定、可证明的损失、对方可能提出的过高调整请求和执行能力。
不足的损失还能否主张？
适用定金罚则后，如果不足以弥补一方违约造成的损失，可以请求赔偿超过定金数额的损失；主张违约金时，约定明显低于损失可请求增加，过分高于损失对方可请求适当减少。
损失需要证据，例如房价差、已发生的贷款或评估费用、合理居间费用和其他可预见损失。不是把所有支出简单相加，仍需审查因果关系、必要性和减损义务。
解除还是继续履行，应先查房屋状态
如果房屋仍登记在卖方名下、没有无法排除的查封抵押，买方具备购房和付款条件，可能评估继续履行及协助过户。若房屋已合法转售并过户、存在无法解决的权利障碍，解除追责更现实。
诉前应查询不动产登记状态，必要时依法申请财产保全，防止房屋再次处分。保全具有担保和责任风险，应结合案件材料决定。
证据清单
| 证据组 | 常见材料 | 证明目的 |
|---|---|---|
| 合同基础 | 买卖合同、补充协议、居间合同 | 确认履行节点和责任条款 |
| 付款性质 | 转账、收据、监管协议、聊天记录 | 区分定金、订金和服务费 |
| 卖方违约 | 催告、拒绝答复、另售线索、登记档案 | 证明拒绝履行及后果 |
| 买方履约能力 | 资金、贷款审批、购房资格材料 | 排除买方原因 |
| 损失金额 | 价差、评估、贷款、居间费用凭证 | 选择定金、违约金或损失 |
建议处理顺序
- 查询房屋权属和限制状态
- 核对合同履行条件及双方违约
- 书面催告并固定卖方答复
- 比较继续履行与解除成本
- 选择定金或违约金并证明额外损失
常见问题
合同写“定金”但没实际支付，能要求双倍返还吗？
通常不能。定金合同以实际交付为成立条件，未交付不能仅凭条款适用定金罚则。
定金超过房价20%的部分怎么办？
超过主合同标的额20%的部分不产生定金效力，但可结合合同与付款性质处理返还或价款问题。
卖方赔双倍定金后就一定能不卖吗？
不一定。买方是否可要求继续履行，要结合合同、房屋状态、履行可能性及买方自身条件判断。
中介口头承诺卖方一定过户有用吗？
需核对中介权限和原始沟通。关键仍是买卖双方合同、卖方意思表示及实际履行。