买卖双方同意不等于土地用途已经改变
出让工业用地的转让协议写明以后改作商住使用，双方签字并不当然使用途变更生效。《城市房地产管理法》第十八条规定，改变出让合同约定的土地用途，应取得出让方和有关城市规划行政主管部门同意，变更或重新签订出让合同，并相应调整出让金。
这与卖方是否愿意转让、转让合同价款高低是不同层次的问题。双方内部约定由谁负责申请、由谁承担费用，可以审查其效力和履行，但不能代替主管机关依法决定。售楼宣传、意向批复或其他地块已有商住项目，也不能直接证明本地块完成用途变更。
先核对现有权源与变更依据
应取得出让合同、补充协议、不动产权属资料及能够依法核实的规划用途材料，对照土地位置、范围、现用途和剩余期限。广告写产业综合体、配套公寓等名称，不必然等于法定的商业或住宅用地性质，不能只凭销售人员解释判断是否能够用于居住。
还要区分拟申请、已经同意、已经签订变更文件以及登记衔接等不同状态。所谓正在办理，应具体说明当前到哪一步、依据什么材料、是否存在条件及不确定性。主管机关的职责名称变化，不影响依法履行对应审批和规划管理要求，不能以机构更名为由跳过手续。
价格安排应覆盖真实的不确定风险
用途改变可能涉及出让金调整和其他依法需要的手续，交易双方不能只按原工业用途价格结算，却把商住收益视为确定已经取得。可在合同中明确由谁申请、何时提交、哪些条件达到后付款，以及未能依法变更时采用何种合法处理安排。
这些安排不能保证审批结果，也不能通过罚款条款迫使一方实施违法建设。若原用途下的交易仍可合法履行，而买方只把改变用途当作个人商业设想，责任分析与卖方明确保证已经获批的情形不同。解除、退款或损失请求，应结合具体承诺、合同目的及双方过错判断，不是一概全退或一概自担。
未完成手续前不要倒推可以建设和销售
《民法典》第三百五十条要求建设用地使用权人合理利用土地，需要改变土地用途的，应依法经有关行政主管部门批准。持有土地权证，不能自动获得与原用途不符的开发权限；土地用途变更也不等于项目规划、施工等其他要求全部完成。
江北企业核查拟交易地块，可先形成现有合法用途、尚需完成事项和付款风险三部分材料，依法向有权部门核实。涉及其他区县地块，应按实际所在地的有效资料判断，不能将某次审批沟通理解为本区通用放宽政策。对用途尚不明确的项目，先核清依据再投入改造或对外作承诺，避免把未来可能的用途当作今天已经存在的权利。