合同无效后，不能只算“原价退房”，也不能把农村房屋当商品房按现价买回。应分别核算双方取得的财产、现存装修价值及有证据支持的损失，再按过错和因果关系确定承担。本篇以城镇居民购房居住、装修多年后卖方要求返还为假设情景，不对应本所承办案件。
一、先把土地性质和买方资格查清
合川农村房屋交易中，村民自建住宅、集体经营性建设用地上的经营房屋、国有建设用地房屋，不能只因地址都在村里就适用同一规则。应核对不动产权属、宅基地审批、房屋建成及扩建手续、出卖人处分权限、买方是否具有相应集体成员资格。涉及继承取得、依法批准流转或改革试点的，还要核查具体制度和批准范围。
长期占有、已付清价款、村委会见证或者合同盖有村章，都不能单独替代法定资格和审批。反过来，效力尚有争议时，也不能仅凭卖方一句“外地人买不了”就自行搬离并签署放弃损失的文件。本文后续计算以合同已经依法被认定无效为前提。
二、房款返还和房屋交还，应当同时设计
民法典第一百五十七条确立无效民事法律行为的返还、折价补偿及过错赔偿规则。买方应证明实际支付的购房款及付款对象，卖方应说明已经退款的金额。首付款、分期款、代还债务不能重复相加；与买房无关的借款，应另行核对法律关系。
返房内容不只是交钥匙，还可能涉及腾空、附属建筑、院落、第三人租赁及水电费用。返款内容也不宜写成“以后有钱再付”。起诉或和解时可以提出可执行的同步交付方案，写清支付期限、验收方式和逾期责任。房屋已被依法征收或灭失的，应另查替代利益和不能返还的原因，不机械要求交回不存在的原物。
三、把装修账拆成投入金额和现存价值
装修发票证明花过钱，不必然证明卖方现在获得等额利益。可拆卸家具、空调等先确定归属和取回方式；已附合于房屋的门窗、防水、管线等，应考察实际存在、合法性、使用年限、折旧和保留价值。必要修缮与为个人喜好实施的豪华装饰，其合理性评价可能不同。
新增楼层、扩院和搭棚还涉及建设合法性，不能将违法扩建的投入直接当作受保护增值。宜保存装修前后照片、承包合同、付款凭证、材料清单和现状记录，需要鉴定时明确评估对象及基准日，避免一份“房屋总价评估”把原有房屋、土地利益和买方后续添附混为一谈。
四、区位增值损失为什么不是固定分成
房屋所在区域价格上升，可能使买方在返还后面临居住利益和交易机会损失，但其范围需要结合合法可保护的利益、交易限制、双方过错及现实损失判断。不能直接套周边商品房每平方米价格，也不能把宅基地资格本身折算成买方当然享有的市场产权。
卖方明知买方身份仍主动出售、交付多年后因涨价反悔，是评价诚信和过错的重要事实；买方对交易限制的认知、是否积极促成违法交易，也应审查。双方有过错时各自承担相应责任，不存在全国统一的七三、五五比例。评估意见用于解决价值问题，过错比例和赔偿范围仍由裁判结合证据认定。
五、居住利益、资金占用和征收补偿分别算
卖方可能主张长期居住使用利益，买方可能主张购房款被占用的损失。这两项应明确时间段、计价依据、是否与其他损失重叠，并审查各自请求是否成立；不能把买方居住年限全按商业租金计算，同时完全忽略卖方多年使用购房款的事实。
若发生征收，应调取补偿协议和项目明细。房屋补偿、装饰装修、搬迁费、安置补助及基于集体成员身份的政策利益，各有对应权利主体。不能把卖方取得的所有补偿都作为房价增值赔给买方，也不能以买方无宅基地资格为由一并否定其实际装修和搬迁损失。
六、公开案例能借鉴方法，不能复制比例
最高人民法院网站2025年4月公开的北京通州农村房屋买卖纠纷报道，讨论了合同无效后返还及搬迁背景下的利益衡量。其参考意义在于区分房屋及添附价值、身份性政策利益和双方过错。该案地域、交易过程与补偿方案均有特定条件，不能把个案测算方法或承担比例直接当作重庆案件标准，也不能作为本所办理业绩展示。
七、交给律师的材料按五类利益整理
建议分别整理购房付款、房屋交付使用、装修修缮、区位增值及征收补偿五组材料，并制作从签约到要求返还的时间线。保留卖方当时对资格、过户、长期居住的承诺，以及后来反悔的沟通记录。损失表中注明每笔金额的凭证和是否已收回，避免只有总数、没有来源。
调解协议还应明确第三人居住如何处理、装修是否保留、交接后的欠费和安全责任。不得为了“保住买卖”补造租赁合同、倒签日期或虚构集体成员身份。无法一次性退款的，可以商定真实担保和分期安排，但应评估其执行价值以及先腾房后追款的实际风险。
八、法律依据与核验入口
《中华人民共和国民法典》第一百五十七条；《中华人民共和国土地管理法》；最高人民法院网站公开案例报道（2025年）。个案还应核查交易和征收时适用的具体政策及权属资料。