异议已经登记，不代表所有后续登记自动冻结
利害关系人认为房屋登记错误，权利人不同意更正，依法办理异议登记后，能否阻止登记名下的人出售或抵押？现行不动产登记暂行条例实施细则第八十四条，对异议期间处分权利的登记申请，规定了书面告知、继续办理和风险承诺的程序，不能把异议证明直接当成查封裁定。
异议登记的对象和争议范围，应先核清。申请人认为自己享有何种权利、哪项记载错误、已经提交何种材料，与仅对交易价格不满意不同。完成异议登记本身，也不是登记机构已经认定申请人最终胜诉或者登记权利人必然无权处分。
继续办理时，应有告知和书面承诺
第八十四条规定，登记簿记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记，登记机构应书面告知该权利存在异议登记的有关事项。申请人要求继续办理的，应予办理，但申请人应提交知悉异议存在并自担风险的书面承诺。
这不是让交易相对人在空白风险书上签名便结束审核。应查明被告知的具体异议、申请登记的权利和主体，并保留告知及承诺的完整内容。条文说明异议登记本身不当然阻断办理，不等于其他法定登记条件、查封限制或禁止处分情形可以一并忽略。
自担风险承诺不能替争议权利人作出处分
继续登记的申请人作出的承诺，不能代替异议登记申请人认可交易，更不是实体权属争议已经解决。买方或抵押权人应实际评估来源材料、争议理由和诉讼状态，不宜只因登记最终办成，就假定此前明知的风险全部消失。后续物权取得、善意与责任，仍须依其法律条件判断。
还要与预告登记区分。实施细则第八十五条对有效预告期间未经预告权利人书面同意的处分登记，规定不予办理；异议登记采用的告知和风险承诺机制并非同一制度。不能在申请表上把两种名称互换，或者用异议承诺替代预告权利人的依法同意。
真正需要防止处分，应另核保护措施和期限
异议登记后，应依第八十三条在十五日内提交法院受理通知书、仲裁受理通知书等相应材料，逾期不提交会失效。已经进入争议程序，也要结合现实风险研究是否依法申请保全等保护，明确对象和必要条件，不以一份异议证明承担所有防止处分的功能。
交易双方则可保存现状查询、异议内容、书面告知、风险承诺和付款安排。发现风险时，先评估是否继续交易、需要什么条件和责任安排，而非笼统要求中介保证产权安全。最终应把登记能否办理、交易是否值得继续、实体权利是否取得三个问题分别核清。
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