开发商与前期物业已经签了承接查验协议，但物业服务用房没有交钥匙，部分共有设备仍由施工人员控制。业主开始报修时，双方各称对方已经接管。判断应把查验、协议和实际交接分开：《物业承接查验办法》为这些环节设置了不同文件和义务，一份协议不能证明全部财物已经实交。
查验记录回答查过什么，而非证明已经收到了什么
第十九条要求现场查验形成书面记录，包括时间、项目、范围、方法、存在问题、修复和结论，由双方参加人员签字确认。它首先保存共同检查的过程及结果，例如哪套设备试运行、哪些问题仍待处理。
记录没有检查的部位不宜写成已全面合格，现场人员仅参加某一专业查验，也应使其签字范围清楚。发现数量或质量不符的，应按第二十条书面通知建设单位解决并组织复验，不用一句无异议抹去已发现的缺项。
查验协议确定后续安排，具有前期合同补充效力
第二十一至二十三条要求双方共同确认查验结果、签订协议，并明确存在问题、解决方法和期限、双方权利义务及违约责任。协议是前期物业服务合同的补充，具有同等法律效力，不只是便于备案的封面。
因此可以在协议中把尚待完成的具体事项和交接配合写清，但不能把签字日自动当作所有整改完结日。建设单位也不能据物业接受某项后续安排，就推定业主放弃原有质量权利或不再追究共有设施缺陷。
协议签订后十日内还要办理实际交接
第二十四条规定，建设单位应在协议签订后十日内办理交接，移交物业服务用房及其他共有部位、共有设施设备。第二十六条另要求形成交接记录，列资料和设施明细、交接时间、方式，由双方共同签章。
拿到图纸、接到钥匙与能够实际控制和维护设备可能不是同一天，应忠实记载。因一方不履行约定交接义务导致前期物业服务合同无法履行的，第二十五条规定其应承担违约责任；不能只看协议标题就忽略未交房、未交物的实际障碍。
用三类文件核责任，不以补签倒改事实
可将现场查验记录对应问题及复验，协议对应解决与交接义务，交接记录对应实物、资料及时间。三者之间有遗漏或冲突，应核查并作真实补充，而不是把后来收到的东西都倒写到最初签约日。
这也区别于施工工程竣工验收或单户收房。物业已接收部分设备，不自动证明施工价款全部结清；业主未在这些文件签字，也不表示其共有权益消失。律师可协助确认未交项目、催交内容及违约影响，形成能够实际履行的交接请求，避免只有一张协议却无人能继续提供服务。
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